Vandaag in de weekeindbijlage van het AD: Is dit hét moment een (tweede) huis in Spanje te kopen? Mijn eerste LinkedIn-reportage… Wat? Ja, in plaats van zelf allemaal makelaars in Spanje te zoeken, postte ik een bericht in twee groepen, Dutch in Spain en Ondernemen in Spanje op het LinkedIn-netwerk, en kreeg daar tientallen reacties op. Daarna met enkele van de respondenten nog persoonlijk contact gezocht, om de informatie te verdiepen. Bij deze de reportage, omdat het AD de verhalen niet meer op zijn eigen website publiceert:

In Spanje staan zo’n 3 miljoen woningen leeg. Een groot deel daarvan zijn vakantie- of weekendhuizen van Spanjaarden of buitenlanders die zij niet of nauwelijks gebruiken maar evenmin willen verkopen. Daarnaast staan zo’n 800.000 woningen te koop en zijn er nog 400.000 in aanbouw. Een overweldigend aanbod, maar de vraag is minimaal. Het juiste moment om nú een tweede huis in Spanje te kopen? Of nog een jaartje wachten? Beide opties zijn goed, zeggen de experts.

Door Edwin Winkels

Het halve land, van de grote steden tot bijna alle plaatsen aan de costa’s, geeft hetzelfde beeld. Enorme blokken woningen, zowel flats als rijtjeshuisjes met tuin die er gloednieuw uitzien, één of twee jaar geleden zijn opgeleverd, maar allemaal leeg staan. Of, triester nog, waar één gezin een tijdje terug wel een woning kocht, waarschijnlijk tegen een veel te hoge prijs, en die familie woont nu volledig alleen in een verlaten spookflat. En omdat er geen andere kopers zijn, er dus nauwelijks servicekosten worden betaald en de bouwer misschien op het randje van faillisement zit, of al daar overheen is gevallen, worden gemeenschappelijke tuin en zwembad niet onderhouden.

En venta of se vende staat er op tienduizenden flats te lezen. Geen straat, geen blok ontkomt eraan. Sommige van die affiches hangen er al jaren, maar de eigenaars lijken vaak niet in hun prijs ver omlaag te willen gaan om het kwijt te raken. Vaak is de noodzaak ook niet zo groot: vooral appartementen en tweede huisjes aan de kust uit de jaren tachtig en negentig zijn allang afbetaald. Verhuren voor de zomermaanden blijkt dan een goede optie.

Kust, steden, binnenland… De huizenmarkt is in Spanje onmogelijk onder één noemer of gezamenlijke statistiek te brengen. In februari daalde de gemiddelde prijs per vierkante meter van een woning tot 2.114 euro. Maar dat betekent niet dat overal aan de costa’s een nieuw appartement van 70 vierkante meter iets minder dan 150.000 euro kost. De prijzen verschillen enorm per kust, per dorpje zelfs, per straat, per woning.

De genoemde Costa del Sol en Costa Blanca en hun achterland blijven het meest populair bij de Nederlanders die een huis onder de Spaanse zon zoeken. In kuststreken die de laatste decennia massaal door Britse huizenkopers waren overspoeld. Door de crisis hebben veel van die Britten hun Spaanse huis te koop gezet. Zij zijn er die er de minste moeite mee hebben hun huis te verkopen voor een lagere prijs dan zij er zelf voor hebben betaald. In euro’s, dan.

,,Het verhaal van de Britten wordt altijd als zielig afgedaan, maar dat is niet zo,” zegt Alfred van Krimpen, makelaar in Fuengirola. ,,Als we de euro-prijs hanteren die zij voor hun huis hebben betaald, dan pakken zij bij verkoop een fors verlies. Maar als zij die verkoopopbrengst weer terug naar ponden wisselen, hebben ze nog steeds een leuke winst op hun investering.”

Het zijn vooral die massal ‘gedumpte’ Britse appartementen en huizen die de prijzen aan de Costa del Sol, volgens de geraadpleegde makelaars, de laatste twee jaar zo’n 30% hebben doen dalen. Cijfers die je in de officiële Spaanse statistieken niet terugvindt. Dan zou de daling niet meer dan 10 à 15% bedragen. Feit is wel dat vrijstaande huizen nu te koop staan voor de prijs van een appartement in 2007.

,,Veel kopers denken nu hun slag te slaan en af en toe krijgen ook wij van die ‘koopjes’ aangeboden. De klant moet dan bereid zijn heel snel een beslissing te nemen,” vindt Frank van Waaijen, makelaar in Marbella, die geen enkele twijfel kent of het nu het moment is iets te kopen in Spanje: ,,Ja. Maar doe dat niet als investering, maar gewoon om ervan te genieten.”

Grote vraag is: hoe lang zet die daling nog door? ,,Ten opzichte van de hoogtijdagen zijn de prijzen hier zo’n 35% gedaald. Nu zien we de vraag enorm toenemen, vooral voor appartementen onder de 200.000 euro, dus het zou betekenen dat dit hét moment is te kopen,” aldus Karin Dijkshoorn, makelaar in Nerja, aan de iets rustiger oostkant van Málaga. ,,Voor degenen die geld op hun spaarrekening hebben staan kan het zeker de moeite waard zijn om nu een appartement te kopen en dat te verhuren. Als het een goede woning is moet het mogelijk zijn 3,5 tot 5% op de investering te verdienen aan de huuropbrengst.”

De Euribor, de rentestand die bijna alle Spaanse banken voor het berekenen van de hypotheek hanteren, daalde in februari naar een recordlaagte van 1,225%. Voor de werkelijke hypotheek moet de klant nog een plus betalen, die rond 1% kan liggen, maar het blijft natuurlijk een aantrekkelijke rente voor een koop. Probleem is dat de banken zelf steeds terughoudender met het verlenen van hypotheken zijn geworden.

,,Tot vorig jaar waren de koopprijzen veel te hoog, zeker in vergelijk met de huurprijzen. Nu is dat sterk veranderd, met veel en goed aanbod. Ik heb een appartement in Barcelona kunnen kopen voor een prijs vergelijkbaar met Amsterdam,” vertelt ondernemer Andries Oudshoorn. ,,Er waren nog wel hypotheken voor scherpe prijzen beschikbaar, maar met hele strenge risico-criteria. De bank wilde maximaal 80% financieren, exclusief kosten koper en verbouwing, en met strenge eisen voor inkomen en een vast contract.”

Het zijn juist die (spaar)banken die een groot deel van de nieuwe-huizenmarkt in handen hebben. De crisis heeft de bouw zwaar getroffen en de enorme luchtbel van het jarenlang veel te duur gehouden vastgoed doorgeprikt. Van de twee miljoen werklozen die er in twee jaar zijn bijgekomen, komt een half miljoen uit de bouw. Enkele van de grootste projectontwikkelaars van Spanje kwamen vorig jaar in de problemen omdat zij immense projecten met honderden, soms duizenden nieuwe woningen niet meer van de hand konden doen. De banken moesten hen te hulp schieten, niet alleen met geld, maar ook door een deel van die onverkochte huizen in hun portefeuille te nemen.

,,De banken zitten in een catch-22 situatie. Ze hebben erg veel verhypothekeerd onroerend goed dat niet meer werd afbetaald aan zich laten overdragen waardoor ze er propvol mee zitten,” legt advocaat Jan-Willem de Haan uit Barcelona uit. ,,Verder zijn ze de meeste projectontwikkelaars gaan herfinancieren toen die begonnen om te vallen, maar in feite zijn die gewoon failliet.”

De banken hielden vervolgens veilingen om een deel van hun portefeuille te legen, maar échte koopjes kwamen er niet op de markt. ,,Voor mensen die echt goed zoeken zijn er altijd de krenten uit de pap, maar in dit land moet je dan over goede relaties en veel informatie beschikken,” aldus De Haan. Volgens Oudshoorn is het alleen mogelijk voor ‘een prikkie’ iets te bemachtigen, ‘als je goede contacten met de lokale bank hebt. Maar veel van die koopjes zullen toch op plaatsen zijn waar je niet graag wilt zitten.’ 

Bovendien wilen de banken ook niet te veel woningen ‘dumpen’, om zo de prijs niet te snel en te veel te laten zakken. Zij laten liever de storm overwaaien. De topman van La Caixa, de grootste spaarbank van het land, voorspelde deze week dat de huizenprijzen zo’n vier jaar nodig zullen hebben om zich te herstellen. Maar de zogeheten experts hebben zich de laatste jaren wel vaker vergist met voorspellingen over de Spaanse huizenmarkt.

In de eerste plaats ontkenden zij de enorme zeepbel van torenhoge prijzen die was ontstaan. Prijzen die soms nog altijd in de advertenties worden gehandhaafd, maar volgens de Nederlandse makelaars is er een ruime marge bij de onderhandeling. Ook zie je af en toe prijzen die op de advertentiesites tot zelfs 300.000 euro worden verlaagd, zoals een nieuwbouwhuis in El Campello (Alicante), dat nu voor 595.000 euro van de hand mag.

,,Er zijn absoluut mogelijkheden op dit moment, en dat is geen verkooppraatje,” zegt Marc Stam, een makelaar in het noordelijke deel van de Costa Blanca. ,,Van de top van de vraagprijzen, rond 2006, gaat er nu wel eens 40 tot 50% af. Dat zegt veel over de bubbel van toen en de meer realistische situatie van nu. En omdat de crisis nog niet voorbij is, kan er nog goed onderhandeld worden.”

Volgens Stam is het op dit moment goed om een huis uit de jaren zeventig voor een schappelijke prijs te kopen en op te knappen. Door de bouwcrisis zitten timmerlieden, loodgieters, electriciëns, schilders en andere specialisten om werk verlegen en zijn er scherpe begrotingen voor de verbouwing van een woning te krijgen. Bovendien draven ze gelijk op en laten ze je niet maanden wachten.

Maar hoe ver de prijzen in Spanje ook nog zullen dalen, voor Nedelrandse begrippen zullen de woningen in sommige streken van het land nog opvallend duur blijven. Dat is volgens ondernemer Richard Bovenschen het geval op Mallorca, waar hij een huurhuis bewoont. ,,Wij verbazen ons elke keer weer over wat er wordt gevraagd voor normale huizen, bijna Amsterdamse prijzen in kleine dorpjes, maar ook voor villa’s, prijzen waar je in Nederland een heel kasteel voor kan kopen.”

Koopjes als die van vroeger, de jaren zeventig, bestaan niet meer, toen een overbuurvrouw voor, omgerekend, 5.000 euro een huis kocht dat nu inmiddels 400.000 waard is. ,,Het gevoel dat je echt een koopje op de kop tikt zal je hier niet hebben. Ook met het oog op een goede investering zal de prijs op Mallorca nog steeds te hoog zijn om in 5 tot 10 jaar een goede winst maken.”

De duurste kuststreek van Spanje is die in de omgeving van Barcelona, vooral rond de mooie baaitjes van de Costa Brava en in Sitges, op slechts 40 kilometer van de grote stad. Verschil is dat daar de meeste buitenlanders een huis kopen om zich er lange tijd te vestigen en te gaan werken, niet als tweede huis. Makelaar Alexandra Dekker is zich, in haar kantoor in hartje Sitges, bewust van de hoge prijzen.,,Nederlanders vergissen zich daar wel eens in, maar dit is gewoon een exlusieve plaats aan het strand, dichtbij Barcelona, op een kwartier van het vliegveld, en daar betaal je voor.”

Niettemin is het ook hier, zegt ze, het juiste moment om te kopen. ,,Door de crisis zijn veel expats vertrokken. Gemiddeld staat een huis nu meer dan een jaar in de verkoop, en het prijskaartje wat eraan zit is niet het definitieve. Sommige mensen willen nog de hoofdprijs vragen, maar ik had laatst een huis dat voor 1,5 miljoen te koop stond en uiteindelijk voor 970.000 is verkocht.”

In haar segment, de luxewoningen in Sitges – een flink deel boven het miljoen euro, drie zelfs tussen de 8 en 12 miljoen – zal de crisis minder lang duren, verwacht ze. Hetzelfde beweert Frank van Waaijen in Marbella, ook beroemd om de paleisjes aan de ‘gouden mijl’. ,,De prijzen voor toplokaties zijn stabiel en ik verwacht zelfs binnen twee jaar een schaarste in het luxe segment aangezien er geen bouwpromotor of bank meer het risico wil aangaan om iets nieuws te bouwen. Op het moment dat het echt aantrekt dan is het aanbod op.”